Le calcul des surfaces en Suisse : méthodes et pratiques

Surface habitable, surface brute, surface pondérée… Difficile de s’y retrouver dans les différentes terminologies utilisées pour définir la superficie d’un bien immobilier. Derrière un chiffre affiché sur une annonce (ou dans un projet sur plan), se cachent souvent des aspects techniques qui peuvent prêter à confusion. Dans cet article, nous éclaircissons la question du calcul des surfaces et des mètres carrés, pour que nous puissiez comprendre de quoi il retourne exactement.

 

 

Quels sont les différents types de surface en Suisse ?

 

Il n’existe pas de loi fédérale qui définit précisément les modes de calcul des surfaces immobilières. Lors du calcul, les professionnels se réfèrent principalement à la norme SIA 416 et aux recommandations de l’USPI. On trouve cinq types de surfaces, chacune ayant ses spécificités.

 

La surface utile principale

 

Souvent appelée surface habitable, elle correspond aux espaces destinés à l’usage principal du logement. Elle comprend notamment le séjour, la ou les chambres, la cuisine, la salle de bains…

 

 

La surface utile secondaire 

 

Il s’agit des espaces qui ne sont pas directement destinés à l’habitation, mais qui sont utilisables : caves, buanderies, sous-sols, garages, greniers… Malgré leur appellation de « secondaires », certains sont parfois des critères de sélection importants pour les acquéreurs, notamment les garages (pour leur commodité).

 

 

La surface nette de plancher 

 

C’est celle que nous utilisons chez Cogestim, et c’est la référence pour de nombreux professionnels de l’immobilier. Elle comprend l’ensemble des surfaces intérieures réellement habitables, y compris les cloisons intérieures non porteuses et les agencements intégrés.

 

 

La surface brute de plancher 

 

Elle représente la totalité de la surface construite (mesurée selon les critères de la norme SIA 416) en incluant les murs porteurs, les cloisons, les gaines techniques… En bref, il s’agit de l’ensemble de la surface, habitable et non habitable.

 

 

 

La surface pondérée 

 

C’est celle qui est principalement utilisée pour déterminer un prix de vente au mètre carré d’un bien immobilier. Elle se calcule en attribuant un coefficient aux surfaces extérieures, afin de tenir compte de leur valeur ajoutée, mais sans les intégrer entièrement à la surface habitable (50% pour un balcon, 33% pour une terrasse, 10% pour un jardin…)

 

 

 

Quelles sont les spécificités d’un calcul de surface ?

 

La première spécificité, comme nous venons d’en parler, est la pondération de certains espaces extérieurs, qui ne sont certes pas comptabilisés dans la surface habitable, mais qui contribuent à l’attractivité d’un bien (lors d’une mise sur le marché) et au confort des usagers : balcon, terrasse, jardin…

 

Une autre spécificité est la hauteur sous plafond. Pour qu’une pièce soit considérée comme habitable, elle doit impérativement bénéficier d’une hauteur sous plafond minimale de 2.40 mètres. Cette exigence garantit le confort d’utilisation et permet de distinguer les surfaces réellement habitables des espaces de rangement.

 

Enfin, il ne faut pas oublier les combles. Dans la pratique, les surfaces sont prises en compte à partir d’une hauteur de 1.30 mètre sous le rampant. Les parties dont la hauteur est inférieure ne sont pas intégrées à la surface habitable, car elles ne permettent pas une véritable utilisation des espaces.

 

 

A quoi faut-il prêter attention lors de l’achat ou de la location d’un bien ? 

 

Lors de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier, la précision du nombre de mètres carrés dépend principalement du fait que le bien soit acheter/vendu sur plan ou acheter/vendu existant.

 

Pour les biens existants, les acquéreurs peuvent constater par eux-mêmes les volumes et les espaces lors des visites. Le risque de divergence entre la surface annoncée et la réalité est relativement limité. En revanche, pour les ventes sur plan, la situation est plus délicate, car les acquéreurs prennent leur décision sur la base des plans et des surfaces annoncées. Les mesures doivent donc être très précises, au centimètre près, afin d’éviter toute contestation future.

 

Pour une location, les surfaces mentionnées dans les annonces sont généralement moins précises que dans le cadre d’une vente. Usuellement, le nombre de mètres carrés annoncé dans une annonce correspond à la surface pondérée (intégrant balcons et terrasses), car c’est ce qui est le plus vendeur. La visite permet de se rendre compte de l’espace réel, mais nous conseillons toujours de demander si la surface indiquée correspond à la surface habitable nette ou à une surface pondérée.

 

Enfin, il ne faut pas oublier le sujet des parcelles. Ces dernières années, certains cantons ont décidé d’effectuer de nouvelles mesures des surfaces des parcelles. Ces mesures peuvent conduire à des ajustements des surfaces, à la baisse ou à la hausse, eu égard à l’utilisation d’outils technologiques plus précis. En général, la variation est faible, mais si le terrain est grand, cela peut avoir une conséquence importante sur la valeur foncière.

 

 

Cogestim, un partenaire de confiance depuis 1942 

 

Chez Cogestim, nous savons que le calcul des surfaces et des métrages est un sujet important pour les acquéreurs, les vendeurs et les locataires. Les différents types de surfaces et les subtilités de pondération nous engagent à être précis dans nos méthodes et nos communications. Cette attention permet à nos clients d’éviter les mauvaises surprises et d’évaluer correctement la valeur d’un logement.