SWAP immobilier : une nouvelle étape dans la vie d’un patrimoine

En Suisse, le SWAP séduit de plus en plus de propriétaires souhaitant préparer leur succession, diversifier leur patrimoine ou simplement tourner la page de la gestion locative.

Posséder un immeuble pendant de longues années crée souvent un attachement particulier. Mais avec le temps, les contraintes peuvent aussi devenir plus pesantes : gestion des locataires, travaux, rénovations énergétiques, suivi administratif… Et lorsqu’arrive le moment de préparer sa succession, un immeuble peut devenir un patrimoine difficile à partager.

C’est précisément dans ce type de situation que le SWAP immobilier peut prendre tout son sens. Explications croisées avec Hervé Ruffieux, directeur courtage chez Cogestim, et Olivier Juillard, directeur de la gestion immobilière chez Cronos Finance.

 

Échanger son immeuble tout en restant investi dans l’immobilier

 

 

 

Le principe est finalement plus clair que ne le laisse entendre son nom anglais.

« Le SWAP, c’est assez simple. C’est l’échange d’un immeuble contre remise de parts de fonds de placement », explique Olivier Juillard.

 

 

Au lieu de vendre son immeuble et de récupérer le produit de la vente en liquidités, le propriétaire reçoit des parts d’un fonds immobilier dans lequel son immeuble est introduit. Il passe ainsi de la détention directe à une exposition indirecte au marché immobilier. Une évolution qui peut répondre à une volonté très concrète : rester investi dans la pierre, mais autrement.

 

« Avec le SWAP, on reste investi dans l’immobilier, mais on se détache de la gestion directe d’un immeuble », souligne Hervé Ruffieux, pour qui, le SWAP doit être envisagé comme « un outil de désinvestissement répondant à des objectifs précis ».

 

Moins de gestion, davantage de diversification

 

Premier changement pour le propriétaire : il n’est plus confronté aux inconvénients d’une gestion direct de son bien. Locataires, travaux, relations avec la régie ou rénovations énergétiques passent aux mains de professionnels. Et surtout, son patrimoine immobilier n’est plus concentré sur un seul immeuble ou une seule localisation.

« Le fonds côté en bourse de 1,4 milliard CHF géré par Cronos détient plus de 130 immeubles répartis en Suisse. Nos clients comprennent assez vite l’intérêt d’avoir ce flux complètement diversifié, dilué sur plusieurs immeubles plutôt qu’un seul », précise Olivier Juillard.

Cette diversification permet en effet de réduire l’exposition aux aléas propres à un bien ou à un marché local. Elle s’accompagne également d’une plus grande souplesse. Contrairement à un immeuble, les parts peuvent être revendues en partie, selon les besoins en liquidité du porteur.

 

Un outil particulièrement intéressant pour préparer sa succession

 

C’est l’un des arguments qui revient le plus fortement dans l’échange entre les deux experts.

Transmettre un immeuble à plusieurs héritiers peut rapidement devenir complexe, voire conflictuel : certains souhaitent conserver le bien, le rénover pour le valoriser, et d’autres le vendre… autant de destinations divergentes. A l’inverse, des parts de fonds peuvent être réparties entre plusieurs bénéficiaires, avec la garantie de générer des revenus stables et sécurisés.

 

 

Cette caractéristique prend toute son importance lorsque le patrimoine doit être organisé en amont. Le SWAP peut ainsi permettre de conserver une exposition à l’immobilier tout en rendant le patrimoine plus facilement partageable.

 

La fiscalité, un autre argument à prendre en compte

 

La fiscalité constitue également un élément important du dispositif. Selon les caractéristiques du fonds et la situation de l’investisseur, la détention de parts peut présenter des différences significatives par rapport à la détention directe d’un immeuble.

 

« Le SWAP favorise vraiment les économies fiscales car les parts sont exonérées de l’impôt sur la fortune et les dividendes ne sont ni soumis à l’impôt anticipé, ni à l’impôt sur le revenu. Donc, fiscalement, c’est extrêmement intéressant », ajoute Olivier Juillard.

 

 Le SWAP : une solution à envisager au cas par cas

 

En effet, il ne s’agit pas de remplacer systématiquement l’immobilier direct par des parts de fonds. Un immeuble particulièrement rentable, bien situé, récemment rénové et offrant de bonnes perspectives peut parfaitement justifier une conservation en direct. De même, un propriétaire qui souhaite récupérer immédiatement le produit d’une vente plutôt que le réinvestir dans l’immobilier n’a pas nécessairement intérêt à choisir cette solution.

 

Le contexte personnel compte donc autant que les caractéristiques du patrimoine : âge, projet de retraite, nombre d’héritiers, besoins de liquidités, qualité du bien, fiscalité ou encore volonté de continuer ou non à gérer un patrimoine immobilier.

 

« Le SWAP, c’est une solution, mais ce n’est pas la solution adaptée à toutes les situations. Chacune doit être appréciée individuellement, en considérant l’ensemble des paramètres. Chez Cogestim, notre mission, c’est de bien conseiller et de bien accompagner », conclut Hervé Ruffieux.