Marché immobilier vaudois : bilan et tendances à fin septembre 2026

 

Alors que les incertitudes internationales invitent à la prudence, les tensions géopolitiques, évolution des coûts de l’énergie et fluctuations des marchés financiers alimentent les interrogations des propriétaires et des investisseurs. « À fin septembre, les principaux indicateurs témoignent d’un environnement globalement favorable, même si les projets doivent être abordés avec discernement », selon le bilan de Giuseppe Biancaniello, expert en financement immobilier chez Cogestim.

 

Une demande toujours supérieure à l’offre

 

Le canton de Vaud continue de bénéficier d’une forte attractivité résidentielle et économique. La qualité de vie et le dynamisme de l’Arc lémanique, associés à la croissance démographique, soutiennent durablement les besoins en logements. Face à cette demande, l’offre peine à suivre. Le taux de logements vacants s’établit à 0,87 % dans le canton, contre 0,93 % à l’échelle suisse. Or, un taux inférieur à 1 % est généralement révélateur d’un marché tendu. Dans plusieurs communes vaudoises, trouver un logement demeure donc difficile, et cette pénurie contribue à soutenir les prix de vente comme les loyers. Les secteurs bien desservis par les transports publics et les communes offrant un cadre de vie recherché conservent un avantage. Lausanne, Nyon, Rolle, Terre-Sainte, Lavaux et certaines communes de l’Ouest lausannois figurent parmi les zones où les valeurs immobilières peuvent atteindre des niveaux particulièrement élevés.

 

 

Des prix en hausse, à un rythme modéré

 

La progression des prix se poursuit, sans retrouver les hausses spectaculaires observées après la pandémie. Cette évolution traduit un marché qui reste dynamique, soutenu par le déséquilibre entre l’offre et la demande. « À l’échelle cantonale, le prix moyen atteint environ 9’600 CHF/m² pour un appartement et 8’900 CHF/m² pour une maison individuelle. Dans les secteurs les plus prisés, les prix dépassent fréquemment 11’000 à 15’000 CHF/m², voire davantage pour les biens d’exception », explique Giuseppe Biancaniello.

Tous les biens ne bénéficient toutefois pas du même attrait. L’emplacement, la proximité des transports ou encore la performance énergétique pèsent dans les choix des acquéreurs. Les logements bien situés et conformes aux standards énergétiques actuels apparaissent ainsi mieux armés pour préserver leur valeur.

 

Des conditions de financement toujours favorables

 

Autre facteur de soutien : la politique monétaire de la Banque Nationale Suisse (BNS), dont le taux directeur reste fixé à 0 %. Ce niveau permet de maintenir des conditions hypothécaires attractives et de faciliter la concrétisation des projets immobiliers.

« Les taux indicatifs varient selon la formule retenue, l’établissement prêteur et le profil de l’emprunteur. Les hypothèques SARON* se situent généralement entre 1 % et 1,5 %, tandis que les taux fixes sur cinq ans oscillent autour de 1,5 % à 1,8 %. Pour une durée de dix ans, ils se situent entre 1,7 % et 2 % », précise Giuseppe Biancaniello.

Une nuance mérite cependant d’être soulignée, car certaines hypothèques à taux fixe ont légèrement augmenté ces derniers mois, sans relèvement du taux directeur de la BNS. Les hypothèques à taux fixe ne dépendent pas uniquement des décisions de la BNS. Les tensions au Moyen-Orient, les incertitudes concernant les prix de l’énergie ou encore la perspective de taux durablement plus élevés aux États-Unis ont contribué à exercer une légère pression à la hausse sur les taux fixes. La bonne nouvelle est que cette hausse reste modérée et que les conditions de financement demeurent encore très favorables par rapport aux niveaux observés durant une grande partie des vingt dernières années. Dans tous les cas, les établissements financiers se montrent plus sélectifs, alors un dossier bien préparé et un financement maîtrisé restent essentiels.

*SARON : Swiss Average Rate Overnight, taux de référence du marché monétaire suisse

 

Un marché solide, sans ignorer les risques

 

La résilience de l’économie suisse constitue un autre point d’appui. L’inflation maîtrisée, le faible taux de chômage, la solidité des finances publiques et la stabilité institutionnelle contribuent à soutenir la confiance des ménages et des investisseurs.

Mais le contexte n’est pas exempt de risques. Les tensions internationales, les coûts de l’énergie, les évolutions réglementaires et les politiques d’aménagement du territoire méritent une attention constante. Ils ne remettent toutefois pas en cause, à ce stade, les fondamentaux du marché immobilier vaudois.

« À fin septembre 2026, le bilan reste donc favorable. La demande demeure soutenue, l’offre insuffisante et les conditions de financement attractives », confirme Giuseppe Biancaniello.

Pour les acquéreurs comme pour les investisseurs, les experts immobiliers Cogestim en matière d’estimation et de courtage rappellent que l’enjeu consiste à privilégier des objets bien localisés, à évaluer soigneusement leur qualité et à construire des projets financièrement solides sur le long terme. Un accompagnement par des professionnels, experts brevetés et reconnus, est toujours fortement recommandé.

« L’immobilier demeure encore aujourd’hui l’un des rares actifs offrant à la fois un usage concret, une valeur patrimoniale durable et une relative protection contre les incertitudes économiques », conclut Giuseppe Biancaniello.

  

 

Marché immobilier vaudois : les chiffres clés à fin septembre 2026**

 

• Taux de logements vacants dans le canton de Vaud : 0,87 %
• Taux de logements vacants en Suisse : 0,93 %
• Seuil indicatif d’un marché immobilier tendu : moins de 1 % de logements vacants
• Évolution du prix des appartements en PPE : +2,9 % sur douze mois
• Évolution du prix des maisons individuelles : +2,1 % sur douze mois
• Prix moyen d’un appartement en PPE : environ 9’600 CHF /m²
• Prix moyen d’une maison individuelle : environ 8’900 CHF /m²
• Fourchette de prix dans les secteurs les plus recherchés : 11’000 à 15’000 CHF/m², voire davantage pour les biens d’exception.
• Taux directeur de la BNS : 0 %
• Hypothèque SARON : environ 1 % à 1,5 %
• Hypothèque à taux fixe sur cinq ans : environ 1,5 % à 1,8 %
• Hypothèque à taux fixe sur dix ans : environ 1,7 % à 2 %

 

 

**Les données de prix et les taux hypothécaires sont des ordres de grandeur issus de différentes sources de marché. Les taux proposés varient notamment selon les établissements et les profils des emprunteurs.