Comment optimiser son hypothèque immobilière en Suisse ?

En Suisse, on peut conserver son hypothèque en cours lors d’une nouvelle acquisition. Tout dépend de votre capacité financière, de la valeur de votre bien et des charges évaluées par la banque. Pour y voir plus clair, nous avons demandé à Giuseppe Biancaniello, expert en financement immobilier chez Cogestim, de décrypter les principales options.

Dans quels cas rembourser son hypothèque n’est pas justifié

 

Au fil des années, la situation financière d’un propriétaire peut évoluer : revenus en hausse, épargne constituée, fonds propres supplémentaires… Autant d’éléments qui peuvent permettre d’envisager l’acquisition d’un deuxième bien sans avoir entièrement remboursé le premier crédit hypothécaire.

Il existe aussi un autre argument à prendre en compte : le remboursement de l’hypothèque augmente mécaniquement la fortune du propriétaire. Or en Suisse, la fortune est imposable. Un élément fiscal qui mérite donc d’être intégré à la réflexion.

« La situation doit aussi être réévaluée à l’approche de la retraite. Avec des revenus qui peuvent diminuer, obtenir un nouveau financement peut devenir plus difficile. Dans ce cas, avoir suffisamment amorti sa dette pour maintenir des charges supportables peut être judicieux », précise Giuseppe Biancaniello, chef de projets chez Cogestim, groupe immobilier vaudois.

 

Utiliser la valeur de son bien comme levier

 

La valeur constituée d’un bien immobilier peut servir à financer une nouvelle acquisition. C’est le principe de l’effet de levier. La banque tient notamment compte du taux d’avance, c’est-à-dire de la part de la valeur du bien pouvant être financée par une hypothèque.

Prenons le cas d’un propriétaire qui souhaite acheter un logement plus grand pour sa famille, tout en conservant son appartement actuel. Selon les conditions de la banque, le nouveau bien peut être financé jusqu’à 80 %, tandis que le premier, s’il est conservé pour être loué, doit respecter un taux d’avance maximal de l’ordre 75 %, selon les recommandations de la FINMA très suivies en Suisse.

 

Évaluer sa capacité financière

 

Disposer d’une valeur immobilière ne suffit pas. Un deuxième critère déterminant est la tenue des charges. Pour évaluer la capacité financière de l’emprunteur, la banque ne se contente pas du taux hypothécaire réellement pratiqué. Elle effectue un calcul théorique avec un taux de 5 %, auquel s’ajoute 1 % de la valeur du bien pour les charges d’entretien, d’assurance ou de rénovation, ainsi que l’amortissement prévu.

L’hypothèque doit par ailleurs être réduite jusqu’aux deux tiers de la valeur du bien dans un délai de 15 ans. Une fois ce niveau atteint, l’amortissement n’est normalement plus obligatoire, ce qui peut alléger les charges et offrir davantage de marge financière.

La banque vérifie ensuite que les charges ainsi calculées restent compatibles avec les revenus des co-emprunteurs, sans dépasser un tiers des revenus annuels bruts.

 

Le crédit relais pour passer d’un bien à l’autre

 

Lorsque le projet consiste à remplacer son logement plutôt qu’à constituer un patrimoine locatif, un crédit relais peut permettre de financer la période de transition entre l’ancien et le nouveau bien. Il n’est donc pas toujours nécessaire de vendre le premier appartement avant d’acheter le suivant. Selon les établissements bancaires suisses, différentes conditions peuvent toutefois s’appliquer : mandat de courtage, vente à terme déjà signée ou autres garanties.

 

Percevoir un revenu locatif peut changer l’équation

 

La situation est différente si le premier bien est mis en location. La banque peut alors prendre en compte ce revenu locatif dans son calcul. Si les loyers couvrent suffisamment les charges, le propriétaire peut conserver son premier bien tout en acquérant le second. Et si le bien est suffisamment « autofinancé », il peut alors peser moins lourd dans l’évaluation de la capacité financière et faciliter le financement du nouveau logement.

Cette stratégie nécessite néanmoins de conserver une marge de sécurité. Vacance locative, travaux ou loyers impayés peuvent rapidement faire évoluer l’équation. Le potentiel locatif doit donc être estimé avec réalisme et durabilité, quand bien même la pénurie de logement en Suisse limite considérablement les risques.

 

Augmenter son hypothèque pour financer le deuxième bien

 

Si le premier bien est suffisamment amorti, il est possible de le conserver, mais aussi d’en augmenter l’hypothèque pour financer les fonds propres du second. Cette solution permet ainsi d’utiliser une partie de la valeur accumulée dans le premier bien pour développer progressivement son patrimoine immobilier. Elle entraîne toutefois une augmentation de l’endettement et doit donc être étudiée en tenant compte des revenus, des charges et des éventuels imprévus.

La véritable question n’est donc pas de savoir s’il faut absolument rembourser son hypothèque, mais quelle stratégie correspond à sa situation financière et à son projet patrimonial.

« Avant de vous lancer, mieux vaut donc faire vos calculs sur la base de revenus réalistes, notamment en matière de loyers, et de conserver une marge suffisante pour absorber les imprévus. L’objectif n’est pas de vous endetter au maximum, mais de construire un financement qui reste confortable dans la durée. Et lorsque le premier bien s’autofinance par la location, il vient augmenter votre fortune, tout en constituant votre patrimoine », conclut Giuseppe Biancaniello.