Choisir son taux hypothécaire en Suisse

Vous envisagez d’acheter un bien immobilier ? De rénover votre habitation ? Ou encore de faire construire votre résidence ? Comprendre le mécanisme des taux hypothécaires est essentiel pour sécuriser son projet et établir un dossier de financement solide.

Qu’est-ce qu’un taux hypothécaire ? 

 

Lorsque vous décidez d’acheter un bien immobilier, que ce soit pour y habiter ou dans le cadre d’une stratégie d’investissement, une étape cruciale est celle du financement. En Suisse, l’achat d’un bien immobilier doit être financé par l’apport minimum de 20% de fonds propres. La somme restante, quant à elle, fait usuellement l’objet d’un prêt octroyé par une institution financière.

 

C’est là qu’intervient la notion de taux hypothécaire. Il s’agit d’un pourcentage d’intérêt, défini par le marché et les banques, qu’un emprunteur doit payer à un établissement financier sur le montant du prêt qui lui sera octroyé en vue d’acheter, de rénover ou de construire un bien immobilier. Ce taux diffère entre les différentes institutions financières, mais aussi en fonction du produit choisi, de la durée, des besoins de l’emprunteur et de son profil de risque.

 

 

Quels taux hypothécaires existent en Suisse ? 

 

Historiquement, la majorité des prêts contractés par les acquéreurs étaient des prêts à taux variable. Il s’agit de prêts avec des pourcentages de taux d’intérêt pouvant fluctuer selon les conditions du marché. Dans une économie relativement stable, comme c’était le cas il y a encore quelques années, le taux variable était intéressant car il n’évoluait que très peu dans le temps. Ce taux est très souvent plus élevé que le taux fixe, mais il offre plus de flexibilité, avec un délai de résiliation relativement court (entre 3 à 6 mois habituellement).

 

Au fil des années, les prêts à taux variable ont été supplantés (en proportion) par les prêts à taux fixe, eu égard à l’accès aux marchés mondiaux des capitaux, aux influences géopolitiques et aux incertitudes engendrées par l’instabilité de l’économie mondiale. Pour calculer ce taux, les établissements financiers se fondent sur les taux du marché SWAP (à 3 ans, 5 ans ou 10 ans) et ajoutent des marges qui leur sont propres, en fonction de plusieurs critères (coût du risque, coût de refinancement, coût de gestion, bénéfice…). Le taux du prêt va donc varier selon la banque, mais aussi en fonction de la durée du prêt et des perspectives économiques. Moins flexible, mais souvent plus attractif que le prêt à taux variable, ce taux offre cependant l’avantage de garantir un même pourcentage sur la durée du contrat, et donc une stabilité des charges, ce qui est rassurant pour de nombreux emprunteurs.

 

Enfin, le tour d’horizon ne serait pas complet si l’on n’évoquait pas le taux SARON. Hérité du défunt LIBOR, ce prêt basé sur le taux du marché interbancaire à court terme offre une flexibilité appréciable, à un pourcentage souvent très intéressant, mais avec un fort risque de volatilité. Ces caractéristiques le rendent certes attractif, mais aussi plus risqué, ce qui fait que les banques ne sont pas très enclines à le proposer à des particuliers. Pour se couvrir, celles qui le font ont tendance à inclure dans le contrat de prêts des conditions spécifiques, à l’instar d’une obligation de conserver le contrat 1 an, 3 ans ou 10 ans (sous peine de pénalités élevées) ou encore d’augmenter leurs marges sur ce type de prêt.

 

 

Quels facteurs influent sur les taux hypothécaires ? 

 

Plusieurs facteurs ont une incidence sur l’évolution des taux hypothécaires proposés par les établissements financiers : les prévisions économiques, le niveau d’inflation, les frais de refinancement, les coûts de gestion… tous ces éléments sont à prendre en compte dans le calcul du taux. Si certains éléments sont du ressort des établissements financiers, tels que les frais de refinancement et les coûts de gestion, d’autres sont directement liés à la situation économique globale, comme l’évolution du taux directeur de la Banque nationale suisse (BNS), réévalué trimestriellement.

 

La mission de la BNS est double. D’une part, assurer la stabilité des prix, et d’autre part, s’appuyer sur l’évolution conjoncturelle pour fixer son taux directeur. Connaissant l’impact que peut avoir un changement de taux sur la dynamique du marché, en particulier sur les aspects de financements immobiliers, la BNS évite les changements brusques et communique régulièrement auprès des analystes sur l’évolution de ce taux, afin que ces derniers puissent se préparer et s’adapter au mieux.

 

 

 

Comment bien choisir son taux hypothécaire en Suisse ? 

 

Vous l’aurez compris : le choix d’un taux hypothécaire fait intervenir de nombreuses variables, ce qui le rend à la fois complexe et ô combien important dans l’acquisition ou la rénovation d’un bien immobilier, ainsi que dans le cadre d’un projet de construction. Le choix d’un taux ne se fait pas uniquement en fonction du pourcentage le plus intéressant sur le marché au moment de contracter un prêt.

 

La situation spécifique du projet (construction, rénovation ou consolidation), l’objectif de l’acquéreur (habiter le bien, investir sur le long terme, faire une opération d’achat/revente), les prévisions économiques… et d’autres critères sont à prendre en compte pour constituer un dossier de financement solide. De même, bien qu’il soit encore un peu tôt pour en parler, la suppression de la valeur locative, au 1^er janvier 2029, sera un élément qui entrera dans la balance pour les emprunteurs.

 

 

 

Acheter un logement en 2026 : une bonne idée ?

 

Aujourd’hui, les taux hypothécaires sont relativement avantageux et stables, notamment grâce aux diminutions successives du taux directeur de la BNS. Cette situation ne doit pas faire oublier que nous sommes dans une économie mondialisée instable, ce qui génère de l’incertitude et, parfois, de la frilosité de la part des acquéreurs. L’évolution récente du prix de l’énergie, les tensions géopolitiques au Proche-Orient et le risque d’inflation ne sont pas à négliger.

 

Au niveau national, la pénurie de logements qui perdure – avec un taux de vacance de 1% –, ainsi que la hausse des loyers, engendre une tension grandissante sur le marché. Qui plus est, les délais de construction s’allongent et les oppositions deviennent de plus en plus fréquentes, ce qui n’est évidemment pas une bonne nouvelle.

 

 

 

Cependant, les analystes s’accordent à dire que le risque d’inflation est limité en Suisse. Le taux directeur de la BNS devrait se maintenir à 0% sur les prochains mois, ce qui est une excellente nouvelle quant à l’évolution des taux d’intérêt. Eu égard à la faible disponibilité des biens sur le marché, et aux prix de l’immobilier qui vont très certainement continuer d’augmenter, il est sans doute judicieux de s’intéresser à l’acquisition d’un bien immobilier. Mais, vous l’aurez compris, se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier est indispensable pour constituer un dossier qui tienne la route.

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