La chronique du développement immobilier : #4 le chantier

Par une fraîche journée d’hiver, je me suis rendue sur un chantier de Cogestim, à Borex, afin de rencontrer l’architecte du projet Lionel Christen et d’y découvrir les coulisses de la construction. En effet, une fois le permis de construire obtenu, si requis, et le choix du régime de propriété défini, la construction peut commencer. Aux Résidences Les Saules, à Borex, un immeuble de 9 appartements en PPE ayant déjà trouvés acquéreur est en construction au centre du village.

Mais, concrètement, comment se passe le chantier ?

 

Plusieurs partenaires pour le suivi d’un chantier

Pour le chantier Résidences Les Saules à Borex, les promoteurs ont décidé de réaliser eux-mêmes en tant qu’entreprise générale (EG). Cela permet à l’acheteur de n’avoir qu’un seul interlocuteur et de ne pas se préoccuper des éventuels dépassements de coûts. L’entreprise générale accompagne le client dès le début du chantier jusqu’à la remise des clés et prend en charge les travaux de gros et second œuvre en mandatant les entrepreneurs. L’EG est aussi responsable de la qualité de construction, du respect des normes et des travaux de garantie.

L’architecte est en charge d’établir les soumissions. Il s’agit du cahier des charges qu’il doit remplir et mettre sur pied avec les différents corps de métier. Ces contrats précisent les quantités de travail à réaliser, par exemple, les surfaces en m² à faire en parquet. Ainsi, les entreprises peuvent être mises en concurrence pour offrir leurs services.

Précision. Le maître d’ouvrage est l’acheteur. Dans le cas où le bien n’a pas encore été acheté, le promoteur est maître d’ouvrage. Tandis que le maître d’œuvre est le responsable de la conception: soit un architecte soit une entreprise générale.

 

Les différentes étapes d’un chantier

 

Fondations

Premièrement, on creuse ou on démolit afin de réaliser les fondations et les travaux d’équipement pour raccorder les services à la parcelle: eau, égouts, Internet, etc… D’ailleurs, cette étape a été finalisée récemment au Domaine du Clos, en construction à Etoy.

Gros oeuvre

Ensuite, le gros œuvre peut commencer. Les maçons s’activent et les installateurs techniques posent, entre autres, l’électricité, la ventilation et les sanitaires lors des étapes de bétonnage des dalles.

Mise hors d’eau et hors d’air

Quand la construction du bâtiment est bien avancée, c’est-à-dire que la toiture est posée et le gros œuvre terminé, les fenêtres peuvent être installées. C’est la mise hors d’eau et hors d’air. En effet, l’installation de la sous-couverture permet de protéger désormais le bâtiment des intempéries.

C’est à ce moment que le traditionnel « bouquet de chantier » symbolisé par un sapin est installé au sommet de la construction pour marquer l’achèvement du gros œuvre ! C’est l’occasion de fêter l’avancée des travaux et de remercier le travail des ouvriers. Ces derniers peuvent désormais travailler malgré les désagréments météorologiques. Ça se fête !

 

Second oeuvre

Puis le second œuvre démarre avec de nombreuses entreprises : plâtrier, étancheur, installateur techniques, etc… Une fois les galandages posés et l’isolation fixée, la chape est coulée. Celle-ci met environ trois semaines à sécher. A partir de cette étape, pour un petit chantier comme à Borex, il faut compter environ quatre mois avant l’achèvement de la construction. Toutefois, les travaux continuent pendant le séchage: entre autres, les mesures sont prises par les menuisiers et le carrelage est commandé selon le choix des acquéreurs, ou du promoteur.

Finitions

Une fois que peintures et carrelages sont finalisés, cuisine, salle de bains, armoires et portes peuvent être installées. Le chantier est terminé quand le parquet est posé. Enfin, les aménagements extérieurs peuvent être finalisés, souvent dès que les habitants prennent possession des lieux.

Dans le cas des ventes sur plans, tous les logements sont différents puisque chaque propriétaire décide les finitions, en fonction de ses goûts et de son budget. Pour les lots restants, les options sont à charge du promoteur. Concernant les parties communes, c’est l’architecte qui choisit les finitions. Ainsi, selon les choix des acquéreurs, il peut y avoir des plus ou moins values par rapport au descriptif de vente initial.

 

Artisanat

Il faut garder à l’esprit que la construction fait partie du domaine de l’artisanat. Et, bien que de nombreux ouvriers s’impliquent pour le bon déroulement du chantier, il peut subsister quelques petites imperfections. Toutefois, des garanties existent en cas de défaut grave. Donc une fois que le bâtiment est livré « clé en main » par l’entreprise générale aux propriétaires, ces derniers ont des délais établis pour faire valoir d’éventuels vices cachés.

 

Et la sécurité ?

De nombreuses consignes de sécurité doivent être respectées sur les chantiers afin d’éviter de graves accidents. Par exemple, pour une hauteur de chute supérieure à 2 m sur un chantier, il est obligatoire de mettre en place des mesures de protection. Les mesures de sécurité dépendent du type de travaux et des lieux. Les entreprises sont formées et doivent assurer la sécurité de leurs employés en les formant et en les informant. Concernant la statique du bâtiment même, elle est évaluée par un ingénieur civil qui fait respecter les normes.

 

Questions à l’architecte du projet Résidences Les Saules, Lionel Christen

Selon vous, quel est le rôle de l’architecte ?

Celui d’un chef d’orchestre. Toutefois, sans bons musiciens, le chef d’orchestre ne peut pas faire un bon concert !

Quelles tâches effectuées par l’architecte ne sont pas connues du public ?

Le grand public ne se rend pas compte de l’importance de la coordination et de la gestion de projet pour mener à bien un chantier. Lors de la construction, il y a un travail important de gestion et de relances qui, parfois, me donnent le sentiment d’être un maître d’école plutôt qu’un architecte ! De même, les négociations font de plus en plus partie du métier, notamment en raison des nouvelles directives en matière d’aménagement du territoire qui compliquent les démarches et de par le nombre élevé d’oppositions déposées par le voisinage.

Concevoir et construire. Expliquez-nous les différences ?

Selon moi, il y a trois aspects dans le métier d’architecte. D’abord il faut le concept et, pour cela, une sensibilité artistique est requise. Puis le dessin permet de matérialiser le croquis. Pour finir, il faut planifier le projet et gérer les travaux. Dans mon bureau d’architecture, nous pratiquons ces différents aspects de conception et de construction. Ce n’est pas tout de créer, il faut aussi pouvoir concrétiser le projet !

Peut-il y avoir des changements de dernière minute dans un chantier ?

Oui, cela arrive régulièrement pour des détails. C’est durant les rendez-vous de chantier hebdomadaires que ces détails sont réglés. L’expérience permet aux équipes de s’adapter et de faire face aux imprévus. En tant qu’architecte et promoteur, je suis conscient des coûts des adaptations et je peux donc rapidement prendre des décisions pour faire avancer le chantier.

Quel est votre leitmotiv dans ce métier ?

Le fait qu’il n’y ait pas une journée similaire !