La chronique du développement immobilier #2 : tout savoir sur le permis de construire

Après avoir fait le tour du plan de quartier, il est maintenant temps de se pencher sur le cas du permis de construire. Etape primordiale de votre projet immobilier, elle détermine si celui-ci sera mené à bien ou non. Ce permis est obligatoire à partir du moment où l’on modifie un site, que ce soit en surface ou en sous-sol, selon l’article 103 de la LATC (Loi sur l’Aménagement du Territoire et la Construction). Au-delà de sa grande importance, il se révèle également complexe. En effet, il n’est pas toujours facile de s’y retrouver dans les méandres administratifs qui caractérisent cette procédure. De plus, même si la zone permet une valorisation, il est requis de prendre en considération les contraintes liées à la nouvelle loi sur l’aménagement du territoire (LAT). S’entourer de professionnels permet d’éviter de rencontrer des difficultés liées aux aspects légaux et spécifiques du métier. Décortiquons cette procédure ensemble afin de mettre en lumière ses spécificités, grâce à deux projets immobiliers de Cogestim, le Domaine des Prés et les Résidences de l’Asse.

 

Les éléments à prendre en compte

Questionnez-vous tout d’abord sur le besoin d’une enquête préalable d’implantation. Celle-ci est rare mais peut être utile pour les projets dont vous doutez de la faisabilité. Il s’agit ainsi d’obtenir une autorisation concernant la hauteur et le volume de la construction, son implantation et son affectation, avant de soumettre le projet à l’enquête. Les projets du Domaine des Prés et des Résidences de l’Asse comptent respectivement 10 et 16 logements. Ils n’ont pas fait l’objet d’une enquête préalable.

Une fois la demande d’enquête d’implantation validée (si vous estimiez en avoir besoin), vous pouvez vous lancer dans la demande du permis de construire. Celle-ci nécessite une bonne préparation en amont pour limiter les oppositions, recours et refus. Pour ce faire, il est important de d’abord consulter le plan général d’affectation de votre commune. Sur ce dernier figurent les différentes zones qui correspondent à des affectations (zone de faible/moyenne/forte densité, zone agricole, zone industrielle etc.). Votre parcelle se trouve ainsi sur une zone qui répond à certaines règles, selon son affectation. Cela va du type de tuiles, à l’orientation de faîte, en passant par l’alignement des constructions, du coefficient d’utilisation du sol (CUS) et du coefficient d’occupation du sol (COS).

Certaines de ces règles relatives à la zone d’affectation sur laquelle se trouve votre parcelle peuvent poser problème lors de la conception de votre projet. Par exemple, pour le Domaine des Prés à Gimel, la servitude de passage était sous-dimensionnée et il était donc impossible de l’utiliser. La parcelle adjacente était en zone agricole et n’était donc pas constructible, malgré l’accord du propriétaire. Une solution a finalement pu être trouvée via la commune. Celle-ci a pris la décision d’exproprier les propriétaires voisins afin d’agrandir la servitude de passage. Il est donc important de tenir compte de ces paramètres avant la demande de permis de construire. Vous pouvez ainsi maximiser les chances de votre dossier d’être validé.

 

La demande de permis de construire

Une fois que vous êtes assuré que votre projet répond aux exigences de la zone sur laquelle il se trouve, vous pouvez faire la demande de permis de construire. Celle-ci doit être déposée à l’administration communale. Il s’agit principalement d’un formulaire général de 15 pages accompagné d’une multitude d’autres documents.

Notez qu’au préalable, les communes apprécient avoir un regard sur l’avant-projet. Cela leur permet d’apporter d’éventuelles remarques.

Le formulaire général permet, entre autre, de déterminer si votre dossier peut être traité par la commune. Dans ce cas il s’agit d’un dossier de « compétence M » (municipalité). Dans la plupart des cas, des autorisations cantonales sont nécessaires. On parle, cette fois, de « compétence ME » (municipalité et état). Une fois votre dossier complété, vous devrez l’envoyer au bureau communal. Celui-ci se chargera, après contrôle de leur bureau technique, de faire suivre la demande à la Centrale des autorisations en matière d’autorisations de construire (CAMAC) pour analyse dans les divers services compétents.

 

Avis de mise à l’enquête

Votre dossier est maintenant aux mains des autorités communales. Une fois le dossier contrôlé et validé celles-ci procèdent à une mise à l’enquête publique pendant 30 jours. Ainsi, votre projet est rendu public et est consultable à la commune et dans la FAO (Feuille des Avis Officiels). Ce délai de 30 jours, fixé par l’article 109 de la LATC, permet à la commune de traiter votre dossier et aux éventuels opposants de se manifester.

A l’échéance, la commune transmet les lettres d’opposition au maître d’ouvrage et lui fait part de sa position. S’il n’y a pas d’opposition l’autorité communale délivrera le permis de construire dans un délai qui pourra être plus ou moins long, selon les communes. En revanche, s’il y a des oppositions, vous allez être confronté à d’autres procédures. Sachez que les oppositions prennent place dans une très grande majorité des cas.

 

Oppositions et recours

Le profil de l’opposant ou du recourant est divers et ses motivations le sont également. Il s’agit souvent de personnes concernées directement par la construction de votre projet. Ainsi, il peut s’agir des propriétaires ou locataires de bien-fonds adjacents, des bénéficiaires de permis de construire, etc. Les projets du Domaine des Prés et des Résidences de l’Asse ont chacun fait l’objet d’oppositions. Les raisons sont variées. Il s’agit par exemple du bruit et des nuisances provoqués par les travaux, de la tranquillité du quartier qui serait remise en cause par l’arrivée de nouveaux habitants, ou encore l’abattage d’arbres.

Cependant, si votre projet correspond aux prescriptions du cadre légal, les oppositions ne seront pas retenues par la commune et votre permis vous sera octroyé. C’est le cas pour les projets du Domaine des Prés et des Résidences de l’Asse. Les opposants à votre projet qui auraient été déboutés peuvent faire recours au Tribunal Cantonal du droit administratif et public. Cependant, la procédure judiciaire est coûteuse et dure en moyenne douze mois. Le tribunal détermine s’il y a eu non-respect des dispositions légales. Si sa décision vous est défavorable, il est possible de faire un recours au Tribunal fédéral. Cependant, cette démarche est chère en temps et en argent.

Vous l’avez compris, la procédure de demande de permis de construire peut s’avérer compliquée et implique de nombreux intervenants. En effet, par exemple, dans le canton de Vaud, la demande doit obligatoirement être signée par un architecte. Les professionnels du domaine peuvent vous conseiller et vous accompagner dans ces diverses étapes. Ainsi, en étant bien informé et en respectant les règles relatives à la zone d’affectation, vous éviterez bien des embûches !